Abogado inmobiliario en Bilbao: protege tu alquiler ante el limbo del Decreto Maricarmen

El Departamento de Vivienda declaró todo el municipio de Bilbao zona de mercado residencial tensionado mediante una orden de 2025 publicada en el BOPV el 4 de septiembre de 2025. Según el resumen publicado a 30 de septiembre de 2026, está en vigor desde el 31 de octubre de 2025 y durante tres años, hasta octubre de 2028.

Los decretos de octubre de 2026 se suman a esa declaración: el RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el RDL 28/2026 fija su entrada en vigor el 15 de noviembre, ambos pendientes de convalidación por la Diputación Permanente. Además, una orden del 9 de julio de 2026, publicada en el BOPV el 20 de julio, inicia la modificación de la declaración que pidió el Ayuntamiento para cambiar la definición de gran tenedor.

En una zona tensionada en vigor, el precio de un contrato nuevo de vivienda no puede superar el del último contrato de los cinco años anteriores con su subida anual, con algunos supuestos de hasta un 10 % más. Si la vivienda no estuvo alquilada en ese periodo, el límite es el índice de referencia, y para los grandes tenedores el límite es siempre el índice.

Como gran tenedor cuenta, por lo general, quien tiene más de diez viviendas urbanas residenciales o más de 1.500 m² construidos. En Bilbao no se aplica el criterio de cinco o más viviendas que rige en gran parte del País Vasco. Y el RDL 29/2026 añade, para las habitaciones en zona tensionada, que la renta debe respetar también los límites del artículo 17 de la LAU.

El País Vasco tiene régimen fiscal foral: el IBI y el IRPF se rigen por normativa foral y municipal, no por la estatal, y las novedades fiscales del RDL 29/2026 sobre el recargo del IBI excluyen a los territorios forales, según Selectra.

Según el estudio de ordenanzas de 2026, Bilbao aplica un recargo del 25 % a cualquier vivienda vacía que no sea residencia del propietario ni esté cedida, con las excepciones que fija la ordenanza. El pleno aprobó provisionalmente el 24 de septiembre de 2026 subir ese recargo al 75 % para 2027. Es una aprobación provisional: comprueba la ordenanza definitiva.

Un abogado especializado en derecho inmobiliario en Bilbao, un abogado de vivienda o un abogado especialista inmobiliario puede ayudarte en los casos siguientes. Para buscar abogados inmobiliarios cerca de ti, nuestro formulario te conecta con un despacho asociado de tu provincia, Bizkaia.

• Fijar la renta de un contrato nuevo respetando el límite de la zona tensionada.
• Comprobar si eres gran tenedor y qué límite te corresponde.
• Valorar el recargo del IBI sobre viviendas vacías en 2027.
• Contratos de temporada o de habitaciones frente al RDL 29/2026.
• Preavisos de no renovación antes del 15 de noviembre.