Guía completa actualizada

Nueva Ley de Alquiler 2026: Qué es y cómo te afecta como propietario

Dos decretos tumbados, otros dos aprobados y pendientes de convalidación. Te explicamos qué es la nueva ley de alquiler, qué rige hoy y cómo proteger tu vivienda mientras se decide.

Contrastado con el BOE
y fuentes oficiales
Lenguaje claro
y sin tecnicismos
Actualizado a
18 de octubre de 2026

La nueva ley de alquiler no es una sola ley: es un paquete de reales decretos-ley aprobados tras el desahucio de Maricarmen Abascal en Madrid, tumbados por el Congreso el 2 de octubre y aprobados de nuevo el 6 de octubre. Aquí tienes qué es, qué está en vigor hoy y cómo te afecta si eres propietario.

Sabemos que estás preocupado por el limbo en el que se mueve esta normativa: lo que ayer valía, hoy puede no valer. Por eso esta guía está contrastada con el BOE y lleva la fecha de su última revisión.

¿Qué es la nueva ley de alquileres y el Decreto Maricarmen?

Cuando se habla de la nueva ley de alquileres (también llamada nueva ley de alquiler, nueva ley del inquilino, nueva normativa del alquiler o nueva ley de arrendamientos urbanos), casi siempre se habla del mismo conjunto de normas: los reales decretos-ley de vivienda que el Gobierno aprobó en otoño de 2026 y que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y otras leyes de vivienda.

El Decreto Maricarmen es el nombre popular de ese paquete. Viene de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años desahuciada en Madrid el 23 de septiembre de 2026: las protestas posteriores llevaron al Gobierno a aprobar, el 29 de septiembre, dos decretos. En resumen: la nueva ley de alquiler es el contenido y el Decreto Maricarmen es como lo llama la calle.

Tras el rechazo del Congreso del 2 de octubre, el 6 de octubre el Gobierno aprobó el paquete de nuevo en dos decretos con retoques, que son los que importan hoy:

RDL 29/2026 (función social de la vivienda): tope a la actualización de la renta, prórroga extraordinaria a petición del inquilino, causa real en los contratos de temporada, límite en el alquiler por habitaciones y suspensión de lanzamientos de hogares vulnerables.
RDL 28/2026 (estabilidad de los contratos): renovación de los contratos de cinco en cinco años, preaviso de seis meses para el propietario e indemnización al inquilino si no renueva sin causa.

Si quieres el detalle de cada decreto, tienes la guía completa del Decreto Maricarmen. Y si lo que buscas es la ley de fondo, la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo me afecta la nueva ley de alquiler si tengo un piso arrendado?

Depende de qué tengas firmado. Esta tabla resume los seis casos que más preocupan a los propietarios, según los textos publicados en el BOE:

Tu situación como propietario y qué cambia
Tu situación	Qué cambia con la nueva ley	Guía
Contrato de vivienda habitual vigente	RDL 28/2026, desde el 15-11 si se convalida: renovación de 5 en 5 años, preaviso de 6 meses e indemnización si no renuevas sin causa. Hoy, 4 meses de preaviso.	Evitar la indemnización
Contrato de temporada (por ejemplo, 11 meses)	RDL 29/2026: exige causa real y acreditable. Sin ella, o con más de dos contratos seguidos, se considera vivienda habitual.	Alquiler temporal
Alquiler por habitaciones	RDL 29/2026: la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.	Límite por habitaciones
Quieres subir la renta	RDL 29/2026, hasta el 31-12-2027: si supera el límite del índice, 0 %; en el resto, lo pactado o, sin pacto, máximo 2 %.	Renta y LAU
Tu inquilino pide una prórroga	RDL 29/2026: hasta 2 años adicionales si está al corriente del pago. Puedes oponerte en los casos previstos, como la necesidad real de la vivienda.	Decreto Maricarmen
Tu inquilino no paga	El desahucio sigue existiendo, pero se pueden suspender los lanzamientos de hogares vulnerables hasta el 31-12-2030, con compensación al propietario.	Echar inquilinos

El riesgo común a todos los casos es de forma: un preaviso mal redactado o una causa sin probar puede costar doce mensualidades de indemnización, o convertir tu contrato de temporada en uno de cinco años. No se trata de leer más BOE, sino de que alguien revise tu contrato concreto.

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Qué hacer esta semana si eres propietario

Localiza tus contratos y anota el tipo (vivienda habitual, temporada o habitaciones) y la fecha de vencimiento de cada uno.
Reúne la prueba de la causa de cada contrato de temporada.
Guarda los justificantes de cualquier comunicación de no renovación enviada antes del 7 de octubre.
No actualices la renta sin comprobar el tope vigente.
Responde por escrito y con constancia a cualquier solicitud de prórroga o reclamación.

Para revisarlo con un profesional, la primera consulta con un despacho asociado de tu provincia es gratuita: rellenas el formulario, un abogado inmobiliario revisa tu caso y te contacta en menos de 24 horas, sin compromiso. Más información sobre cuándo contratar a un abogado inmobiliario y su precio.

Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de alquiler

¿Salió la nueva ley de alquileres?

Sí, pero no como una ley única. El Gobierno aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-ley (RDL 26 y 27/2026), que el Congreso derogó el 2 de octubre, y volvió a aprobar el paquete el 6 de octubre en el RDL 28/2026 y el RDL 29/2026. Ambos están publicados en el BOE y pendientes de convalidación por la Diputación Permanente.

¿Desde cuándo rige la nueva ley de alquiler?

El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El RDL 28/2026 fija en su texto su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Si la Diputación Permanente no los convalida, decaen, como ya ocurrió con los dos primeros.

¿La nueva ley de alquiler es retroactiva?

No de forma general. El nuevo artículo 10 de la LAU, del RDL 28/2026, se aplica a los vencimientos posteriores a su entrada en vigor, incluso en contratos ya firmados, pero las comunicaciones de no prórroga válidas hechas antes de la publicación del decreto conservan su eficacia y no generan indemnización. Cada contrato necesita una revisión individual.

¿Qué es la nueva ley del inquilino?

Es otro nombre popular del mismo paquete de decretos, porque incluye medidas que protegen al inquilino: prórroga extraordinaria, tope a la subida de la renta, causa real en los contratos de temporada e indemnización por no renovar. Para el propietario son, sobre todo, obligaciones nuevas y riesgos de forma.

¿Cuál es la última ley de arrendamientos urbanos?

La base sigue siendo la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), reformada por la Ley 4/2013, el RDL 7/2019, la Ley 12/2023 y, ahora, los RDL 28 y 29/2026. Lo explicamos en la guía de la LAU vigente.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida los decretos nuevos?

Decaen y dejan de aplicarse desde ese momento; vuelve a regir la LAU en su redacción anterior. Es lo que pasó el 2 de octubre con los RDL 26 y 27/2026. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, decide la Diputación Permanente, sin fecha de votación publicada a 18 de octubre.

¿Mi ciudad es zona tensionada?

A 30 de septiembre de 2026 hay zonas declaradas en Cataluña (incluida Barcelona), Navarra, País Vasco (incluida Bilbao), Galicia y Asturias. La Comunidad de Madrid no tiene ninguna. En el directorio de abogados inmobiliarios tienes el contexto de 15 ciudades.

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Fuentes y aviso

Información orientativa, contrastada con el BOE y actualizada a 18 de octubre de 2026. La normativa de vivienda cambia con rapidez y esta guía no constituye asesoramiento jurídico individual. Antes de actuar sobre un contrato concreto, consulta con un abogado.