Indemnización al inquilino: cómo evitar pagar 12 mensualidades al no renovar

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al vencer el contrato o sus prórrogas, si nadie comunica nada, se prorroga tácita y obligatoriamente por periodos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). El propietario que no quiera prorrogar debe avisar con seis meses, y el inquilino con dos. Si el propietario no tiene causa para no renovar, indemniza.

El texto fija su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026 y necesita la convalidación de la Diputación Permanente del Congreso. Mientras no ocurra, siguen vigentes las reglas actuales: cuatro meses de preaviso del propietario y dos del inquilino.

La indemnización es el mayor de dos importes:

• Doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
• Una mensualidad por cada año de residencia, con el mismo valor; los periodos inferiores al año se prorratean por meses, y los inferiores al mes, por días.

Si no hay valor individualizado de referencia, se toma la renta mensual vigente cuando se comunica la no prórroga. Se paga al entregar la vivienda, salvo el caso de la necesidad del propietario, que veremos enseguida.

El decreto enumera cinco supuestos. En todos, deben constar expresamente y por escrito en el preaviso; si no lo escribes, pierdes la excepción.

1. Necesidad del propietario: el arrendador, persona física, necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta segundo grado o, en sentencia firme, para su cónyuge. Si pasados tres meses desde la entrega no la ocupan esas personas (salvo fuerza mayor), la indemnización se vuelve exigible.
2. Vivienda no habitada: el inquilino no la ha habitado más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada.
3. Otra vivienda apta: el inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio, en pleno dominio o con derecho real de uso o disfrute, y puede ocuparla.
4. Nuevo contrato: las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
5. Oferta rechazada: el inquilino rechaza, expresa o tácitamente, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda. La oferta debe garantizar al menos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y ajustarse a las reglas de renta del artículo 17.6 de la LAU.

Hay un matiz más: la indemnización no procede si el inquilino reúne los requisitos para una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador y no la solicitó. Si la solicita y resulta aplicable, el derecho queda diferido hasta el fin de esa prórroga.

La pregunta de fondo es qué pasa con los contratos que ya tienes. El decreto contiene esta disposición transitoria:

• El nuevo artículo 10 se aplica a los vencimientos posteriores a la entrada en vigor.
• Las comunicaciones de no prórroga válidas hechas antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.
• Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso mínimo del propietario es de cuatro meses.
• Los contratos que ya estén en la prórroga de la redacción anterior continúan hasta su término conforme a ella; después se aplica el nuevo artículo.
• Los contratos en tácita reconducción se rigen por el nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento posterior a la entrada en vigor, computando juntos el tiempo del contrato original y el de la reconducción.

El texto no distingue expresamente entre contratos firmados antes o después de la norma. Por eso cada caso necesita una revisión individual.

• No escribir la causa en el preaviso. Si la excepción no consta por escrito, no vale.
• Avisar tarde. Con el nuevo texto, seis meses; con el actual, cuatro. Un día de retraso puede hacer inválido el aviso.
• Usar un medio sin constancia. Notifica de forma fehaciente (por ejemplo, burofax con certificación de contenido) y guarda los justificantes.
• Alegar la necesidad y no ocuparla. Si en tres meses ni tú ni tus familiares ocupáis la vivienda, la indemnización se vuelve exigible.
• Mezclar contratos de temporada y de vivienda habitual sin revisar la causa. Mira la guía de alquiler temporal a vivienda habitual.

Y si lo que buscas es recuperar la vivienda, consulta también la guía sobre la nueva ley para echar inquilinos. Una plantilla de carta de no renovación de internet no recoge nada de esto, y un error de forma te puede costar doce mensualidades.