Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): qué está vigente en 2026 tras los decretos

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de viviendas y de otros inmuebles urbanos. Distingue dos grandes grupos:

• Arrendamiento de vivienda (artículo 2): el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
• Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3): por ejemplo, el de temporada, o el de locales para ejercer una actividad profesional o comercial.

Esta diferencia es la clave del actual debate legal: según se trate de un alquiler de vivienda o de temporada, cambian la duración, las prórrogas y las protecciones. Lo desarrollamos en la guía de alquiler temporal a vivienda habitual.

• Duración mínima: cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
• Prórroga tácita: si ninguna parte comunica nada, el contrato se prorroga por años hasta tres años adicionales.
• Preavisos para no renovar: cuatro meses el propietario, dos meses el inquilino.
• Desistimiento del inquilino: tras seis meses, con 30 días de preaviso (artículo 11).
• Recuperación por necesidad: pasado el primer año, si el contrato lo prevé y se avisa con dos meses, el propietario puede recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado (artículo 9.3).

El Real Decreto-ley 28/2026 reescribe el artículo 10: prórrogas obligatorias por periodos de cinco años (siete para personas jurídicas), preaviso del propietario de seis meses e indemnización si no hay causa. Su texto fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación. Más detalle en evitar la indemnización al inquilino.

La actualización anual de la renta en los contratos de vivienda habitual firmados tras la Ley 12/2023 no puede superar el IRAV, el índice de referencia que publica el INE. Si el contrato no recoge una cláusula de actualización, el propietario no puede subir la renta.

Además, el RDL 29/2026 añade un tope temporal hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia no procede ningún incremento, y en los demás casos, sin pacto, el máximo es del 2 %. En las zonas tensionadas declaradas hay además límites para los contratos nuevos. Hoy hay zonas en Cataluña, Navarra, País Vasco, Galicia y Asturias; la Comunidad de Madrid no tiene ninguna.

En los contratos de vivienda, la LAU exige una fianza de una mensualidad de renta (artículo 36) que debe depositarse en el organismo autonómico que corresponda. Las partes pueden pactar garantías adicionales, con un límite de dos mensualidades. El RDL 29/2026 incluye medidas sobre garantías y gastos para los contratos que se firmen tras su entrada en vigor; si vas a firmar uno nuevo, conviene revisar el texto vigente con un abogado.

Estas son las novedades de la ley de arrendamientos urbanos que más han afectado a propietarios, de la más antigua a la más reciente:

Si buscas lo más reciente, mira la guía del Decreto Maricarmen, que se actualiza con cada novedad. La última ley de arrendamientos urbanos, en realidad, es una cadena de reformas: por eso conviene consultar siempre el texto consolidado del BOE y no una plantilla antigua.