Decreto Maricarmen: protege tu propiedad frente al limbo de los RDL 28/2026 y 29/2026

La respuesta corta es que salió dos veces y que, por ahora, solo una parte está produciendo efectos. Esta es la cronología según el BOE y la prensa:

• 29 de septiembre: el Consejo de Ministros aprueba dos reales decretos-ley de vivienda. El RDL 26/2026 se publica en el BOE el 30 de septiembre y el RDL 27/2026 el 1 de octubre; ambos entran en vigor al publicarse.
• 2 de octubre: el Congreso no los convalida, con el voto en contra de PP, Vox y Junts, entre otros. Quedan derogados.
• 6 de octubre: el Gobierno vuelve a aprobar el paquete, con retoques, en dos nuevos decretos: el RDL 28/2026 y el RDL 29/2026. Se publican en el BOE el 7 de octubre.
• Después: las Cortes están disueltas por la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, así que la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.

Quizá la hayas oído con otros nombres: nueva ley del inquilino, nueva normativa del alquiler, nueva ley vivienda alquiler o nueva ley de arrendamientos urbanos. En la práctica todos apuntan al mismo paquete: los decretos que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en especial su artículo 10, y la regulación de la vivienda.

Un decreto-ley entra en vigor al publicarse, pero debe ser convalidado en el plazo de 30 días que fija la Constitución (artículo 86). Si no se convalida, decae. Entre juristas hay debate sobre si el Gobierno puede volver a aprobar un decreto que el Congreso ya derogó; algunos lo ven posible y otros hablan de fraude de ley. Ese es el origen del limbo jurídico en el que estás.

Para saber qué aplicar a tu contrato, lo primero es distinguir los cuatro decretos. Esta tabla resume su estado a 18 de octubre de 2026:

Mientras tanto, lo que no ha cambiado es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): el propietario avisa con cuatro meses para no renovar y el inquilino con dos, el inquilino puede desistir tras seis meses con 30 días de preaviso y, si nadie comunica nada, el contrato se prorroga por años hasta tres años adicionales. Las notificaciones deben hacerse por un medio que deje constancia, como el burofax.

Si el RDL 29/2026 no se convalida, decae todo lo que veremos en los puntos 3, 4 y 6. Si no se convalida el RDL 28/2026, no llegará la nueva regla de renovación. Por eso conviene revisar esta página cuando se conozca la fecha de la votación.

Tope a la actualización de la renta

El RDL 29/2026 limita cuánto puedes subir la renta en las actualizaciones que se produzcan entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta actual supera el límite del sistema de índices de referencia, no procede ningún incremento.
• En el resto de casos, el incremento es el que pacten las partes y, sin pacto, no puede superar el 2 %.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

El mismo decreto permite que el inquilino solicite una prórroga de hasta dos años adicionales, por anualidades, en los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. No es automática: el inquilino debe pedirla y estar al corriente del pago durante los ocho meses anteriores.

Como propietario, puedes oponerte en los supuestos previstos: si habéis pactado otra cosa o firmáis un contrato nuevo, o si necesitas la vivienda de forma real y acreditada para ti o para familiares. Tampoco procede si se acuerda una renovación con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.

Si recibes una solicitud, no la ignores: contesta por escrito y con un medio que acredite la recepción, y haz que un abogado revise la causa antes de negarte.

Aquí está el mayor riesgo de fraude de ley para muchos propietarios. El RDL 29/2026 exige que el alquiler de temporada responda a una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual, que dure más de 31 días y que, como regla general, no pase de doce meses. Si no hay causa real, o si se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primero. Lo explicamos con más detalle en nuestra guía sobre el alquiler temporal convertido en vivienda habitual.

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa, y en zonas tensionadas deben respetarse además los límites de renta de la LAU. Más en límite de precio en el alquiler por habitaciones. El texto que hemos revisado no fija una multa concreta para este supuesto, pero incumplir el límite podría exponerte a reclamaciones.

Es la pieza que más afecta a quien quiere recuperar su vivienda. Si el RDL 28/2026 se convalida y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026:

• El contrato se prorroga obligatoriamente por periodos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo preaviso válido.
• El propietario que no quiera prorrogar debe avisar con seis meses de antelación; el inquilino, con dos.
• Si no hay causa para no renovar, el propietario indemniza con el mayor de dos importes: 12 mensualidades, calculadas con el valor superior del rango de referencia de la vivienda, o una mensualidad por cada año de residencia del inquilino.

La indemnización no se debe en supuestos concretos, que deben constar por escrito en el preaviso: que el propietario persona física necesite la vivienda como residencia permanente para sí o sus familiares, que el inquilino no la haya habitado más de seis meses en los doce anteriores, que tenga otra vivienda apta en el mismo municipio, que las partes firmen un nuevo contrato o que el inquilino rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato por al menos cinco años. Las excepciones se detallan en nuestra guía para evitar la indemnización al inquilino.

Régimen transitorio: las comunicaciones de no prórroga válidas hechas antes de la publicación del decreto conservan su eficacia y no generan indemnización. Y si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso mínimo del propietario es de cuatro meses.

El desahucio por impago no ha desaparecido. Lo que prevé el RDL 29/2026 es la suspensión de los lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Para los propietarios personas físicas, el texto contempla suspensiones con revisión periódica, una duración máxima de tres años y compensaciones económicas; los requisitos y límites exactos dependen de cada caso.

Además, en los impagos de inquilinos vulnerables, la Administración tiene dos meses improrrogables para ofrecer una alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la posición deudora y no procede el lanzamiento. Si te encuentras en esta situación, repasa nuestra guía sobre la nueva ley para echar inquilinos.