Nueva ley para echar inquilinos: qué vías legales tienes hoy y cuáles cambian

1. Fin del contrato con preaviso. Al vencer el plazo (y sus prórrogas), el propietario puede no renovar si avisa a tiempo y por escrito.
2. Necesidad de la vivienda. Pasado el primer año, el propietario puede recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado (o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad), siempre que el contrato haya previsto expresamente esta posibilidad y se avise con dos meses de antelación (artículo 9.3 de la LAU).
3. Resolución por incumplimiento. El artículo 27 de la LAU permite resolver el contrato por impago de la renta o de cantidades asimiladas, falta de pago de la fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos u obras no autorizadas, actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas, o porque la vivienda deje de destinarse a vivienda permanente.
4. Acuerdo entre las partes. Una salida pactada y bien documentada suele ser la más rápida.

Si la vía elegida es la judicial, el procedimiento es el de desahucio, y la ejecución del lanzamiento depende de una resolución judicial. Nunca puedes hacerlo por tu cuenta.

Aquí es donde más confusión hay, porque convive la norma actual con un decreto pendiente:

Toda comunicación debe hacerse por un medio que acredite su recepción, como el burofax. Y si ya enviaste una comunicación válida antes de la publicación del RDL 28/2026 en el BOE (7 de octubre de 2026), conserva su eficacia y no genera indemnización. Te lo explicamos en la guía para evitar la indemnización al inquilino.

Si el problema es el impago, el camino es judicial. Los pasos habituales son:

1. Requerimiento previo. Conviene reclamar la deuda por escrito y con constancia antes de demandar, y guardar los justificantes.
2. Demanda de desahucio ante el tribunal competente, acompañada del contrato y de la prueba del impago.
3. Requerimiento judicial. En los desahucios por falta de pago, la Ley de Enjuiciamiento Civil da al demandado un plazo de diez días para desalojar, pagar o comparecer y oponerse.
4. Enervación. En determinadas condiciones, el inquilino puede evitar el desahucio pagando la deuda antes de que se dicte sentencia.
5. Vista, sentencia y lanzamiento, si no se paga ni se llega a un acuerdo.

El RDL 29/2026 no elimina el desahucio, pero introduce suspensiones para hogares vulnerables:

• Los lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional pueden suspenderse hasta el 31 de diciembre de 2030.
• Para propietarios personas físicas, el texto contempla suspensiones con revisión periódica, una duración máxima de tres años y compensaciones económicas; los límites exactos dependen de cada caso.
• En los impagos de inquilinos vulnerables, la Administración dispone de dos meses improrrogables para ofrecer una alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la posición deudora y no procede el lanzamiento.

El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación. Si no se convalida, decae.

• Cambiar la cerradura o impedir la entrada al inquilino.
• Cortar la luz, el agua o el gas.
• Retirar sus pertenencias sin resolución judicial.

Estas conductas pueden constituir un delito de coacciones y convertirte de reclamante en demandado. La vía es siempre la judicial, y con un buen expediente documental el procedimiento es más rápido.

• Contrato firmado y sus anexos.
• Justificantes de las rentas impagadas y de lo pagado.
• Burofax o comunicaciones con constancia de envío y recepción.
• Datos completos de identificación del inquilino y de la vivienda.
• Fecha de vencimiento del contrato y de cada prórroga.

Con este material, un abogado inmobiliario puede decirte en la primera consulta qué vía te conviene y qué plazo manejas. Si tu vivienda está en la capital, consulta cuanto antes con un abogado inmobiliario en Madrid.