Alquiler temporal a vivienda habitual: evita que tu contrato de 11 meses se reconvierta

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, regula el alquiler de temporada en su artículo 3. Fija estas condiciones:

• Causa real y acreditable: el contrato debe responder a una causa de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino, y esa causa debe constar en el contrato.
• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses.
• Sin causa real: el contrato se convierte en un contrato de vivienda habitual.
• Encadenamiento: si se supera el año sin justificación, o si se novan o suceden más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el arrendamiento se considera de vivienda habitual desde el primero.

El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero necesita la convalidación de la Diputación Permanente del Congreso. Si no la obtiene, decae.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define el arrendamiento de vivienda como el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (artículo 2). En cambio, el artículo 3 incluye entre los arrendamientos de uso distinto del de vivienda los celebrados por temporada, sea de verano o cualquier otra.

En la práctica, durante años se firmaron contratos de «11 meses» para evitar la duración mínima del contrato de vivienda habitual, que es de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Los tribunales ya miraban al destino real de la vivienda: si el inquilino vivía allí de forma permanente, el nombre del contrato importaba poco. Lo que cambia ahora es que el decreto lo dice de forma expresa y fija reglas objetivas, como el límite de dos contratos seguidos.

El texto exige una causa «real y acreditable» de desplazamiento desde la vivienda habitual. Los supuestos que suelen encajar, y que conviene revisar con un abogado, son:

• Un desplazamiento laboral temporal, con contrato o certificado de la empresa.
• Un periodo de estudios, con matrícula o carta de admisión.
• Un tratamiento médico en otra ciudad, con informe.
• Obras en la vivienda habitual del inquilino, con la licencia o el presupuesto.

Dos reglas prácticas: la causa debe escribirse en el contrato con detalle (no vale una fórmula genérica del tipo «uso de temporada») y debes guardar la prueba. Si dentro de un año hay una discusión, quien tiene el documento tiene la ventaja.

Esta tabla resume cómo encajan los casos más habituales según el RDL 29/2026. Es orientativa: cada contrato tiene sus matices.

Si el contrato se trata como de vivienda habitual, pasas a estar sometido a sus reglas:

• Una duración mínima de cinco años (siete si eres persona jurídica), con prórrogas, y el contrato ya no termina «a los 11 meses».
• Los topes a la renta y a su actualización que correspondan: por ejemplo, el límite de subida hasta el 31 de diciembre de 2027 que fija el propio RDL 29/2026, y los límites de zona tensionada donde se hayan declarado.
• Si el RDL 28/2026 se convalida y entra en vigor el 15 de noviembre, las reglas de renovación de cinco años, el preaviso de seis meses y la indemnización por no renovar se aplicarían a ese contrato. Te lo explicamos en cómo evitar la indemnización al inquilino.

En la práctica, recuperar la vivienda en una fecha cierta, que era el motivo de firmar un contrato de temporada, pasa a depender de causas legales concretas. De ahí la importancia de revisar el contrato antes de que venza y de no renovarlo en automático.

• Revisa cada contrato: comprueba que la causa de la temporalidad está escrita y que dispones de la prueba.
• No encadenes contratos con la misma persona sin consultarlo antes.
• Vigila los vencimientos y no renueves por inercia: anota la fecha y decide con asesoramiento qué comunicar y cuándo.
• Si no hay causa real, valora con un abogado si conviene pasar a un contrato de vivienda habitual en condiciones claras en lugar de mantener un contrato con riesgo.
• En zonas con mercado turístico hay normas locales añadidas. Tienes más información en las guías de Málaga, Palma de Mallorca y Valencia.

Una plantilla de contrato de temporada descargada de internet no recoge estos cambios ni demuestra tu causa. Y el coste de equivocarte puede ser un contrato de cinco años que no querías. Por eso un abogado inmobiliario revisa tu caso concreto antes de que firmes o renueves.