Límite de precio en el alquiler por habitaciones: lo que cambia con el RDL 29/2026

El artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, establece que la suma de las rentas de los contratos de alquiler por habitaciones vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no puede exceder de la renta del contrato de arrendamiento de la vivienda completa.

Dicho de otra forma: si alquilas tu piso entero por 1.200 euros al mes, no puedes cobrar más de 1.200 euros en total entre todas las habitaciones. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y sigue pendiente de convalidación.

Si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el decreto añade que la renta debe respetar también los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la LAU. Según el resumen publicado a 30 de septiembre de 2026, en esas zonas el precio de un contrato nuevo no puede superar el del último contrato con su subida anual (con algunos supuestos de hasta un 10 % más), o el índice de referencia si la vivienda no estuvo alquilada en los últimos cinco años o si el arrendador es gran tenedor.

Hoy hay zonas declaradas en Cataluña (incluida Barcelona), Navarra, País Vasco (incluida Bilbao), Galicia y Asturias. La Comunidad de Madrid no tiene ninguna. Comprueba siempre la lista vigente en el BOE: las declaraciones caducan a los tres años salvo prórroga.

Es la pregunta que más inquieta, y la respuesta honesta tiene matices. En el texto del RDL 29/2026 que hemos revisado no aparece una multa específica por superar el límite de las habitaciones. Lo que sí puede ocurrir:

• Que el inquilino reclame la diferencia cobrada de más.
• Que las comunidades autónomas apliquen su propio régimen sancionador en materia de vivienda.
• Que, en zona tensionada, se incumplan además los límites del artículo 17 de la LAU, con las consecuencias que prevea la normativa aplicable.

Por eso no conviene esperar a ver si hay sanciones: es más barato corregir las rentas con asesoramiento que defenderse después.

Muchos contratos de habitaciones son, además, de temporada (estudiantes, trabajadores desplazados). El RDL 29/2026 exige para el alquiler de temporada una causa real y acreditable, una duración de más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Si no hay causa real, el contrato se considera de vivienda habitual. Lo desarrollamos en nuestra guía sobre el alquiler temporal a vivienda habitual.

Y si encadenas más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el arrendamiento puede considerarse de vivienda habitual desde el primero. Con habitaciones, el riesgo se multiplica porque hay varios inquilinos y varios contratos a la vez.

• Calcula la suma de todas las habitaciones que están alquiladas a la vez y compárala con la renta del piso completo.
• Averigua si estás en zona tensionada y qué límite te corresponde.
• Comprueba la causa de cada contrato de temporada y guarda la prueba.
• Evita encadenar contratos sin asesoramiento.
• Si nunca alquilaste el piso entero, pregunta a un abogado qué renta de referencia usar.

Una plantilla de contrato de habitaciones descargada de internet no contempla este límite. Un abogado inmobiliario revisa tus rentas y tus contratos y te dice qué ajustar, sin que tengas que interpretar el BOE por tu cuenta.